После того как премьер-министр Андрей Кобяков раскритиковал товарищества собственников за лишние услуги в жировках, в редакцию TUT.BY обратились жильцы жилого комплекса «Уручский», что в деревне Копище около Уручья. По их рассказам, в ТС с начала этого года приходится платить за дополнительные услуги, на которые с жильцами не был заключен договор. У председателя правления ТС другая позиция. FINANCE.TUT.BY разбирался, насколько обоснованы дополнительные суммы в жировках в ТС.

«Отключили домофон — врачи отказываются приходить на вызов»

Жильцы жилого комплекса «Уручский» рассказывают: после того, как в товариществе собственников сменился председатель, им вместе с жировкой начали приходить «дополнительные» счета с «непонятными» суммами в них.

— По закону, включать дополнительные услуги в жировку запрещено, поэтому с извещением приходила приколотая бумажка с произвольными суммами за дополнительные услуги. Эти суммы от месяца к месяцу менялись, жильцы неоднократно находили арифметические ошибки в них. Договор на дополнительные услуги в нашем ТС не был заключен, и счета с непонятным перечнем услуг выставлялись жильцам на протяжении более 9 месяцев, что противоречит указу президента от 31 декабря 2015 года № 536, — рассказывает житель жилого комплекса Андрей Золотарь.

Жители неоднократно обращались к председателю с просьбой заключить договора и разъяснить порядок формирования тарифов. В сентябре 2017 года собственникам форму договора предоставили. Однако многих жильцов такой договор не устроил — они отказались его подписывать:

— По сути, договор оставляет за ТС право выставлять счета на оплату любых фактических затрат. В настоящее время это затраты на ремонты офиса председателя, его зарплата, оргтехники, телефонных переговоров в полном объеме и другое, — говорит Андрей Золотарь.

По словам жильцов, такой договор противоречит Жилищному кодексу, по которому «утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, установление размеров обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников относится к исключительной компетенции общего собрания собственников». Также в кодексе сказано, что «председатель правления обязан обеспечить предоставление дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании отдельного договора на оказание дополнительной жилищно-коммунальной услуги».

— Мы, получается, все затраты должны оплачивать по факту без заключения договора. До сих пор общее собрание собственников не проводилось и смета на 2017 год не утверждена — размер обязательных или дополнительных взносов не определен, состав дополнительных услуг и их тарифы также не определены.

Как рассказывает Андрей, тем, кто отказался подписывать предложенный договор, с 15 октября отключили домофон. Это же подтверждают и другие жильцы.

— Даже после предъявления платежных поручений о полной оплате услуг домофона председатель ТС отказывается возобновить работу системы. Я, например, оплатил домофон на два года вперед. В доме, в котором я проживаю, много молодых семей. В поликлинике отказываются посылать врачей на вызов, так как из-за отключенного домофона не обеспечен доступ в жилище.

«Предупредила, что не буду оплачивать допуслуги, пока со мной не заключат договор»

— В январе 2017 года я попросила председателя ТС заключить со мной договор на оплату дополнительных услуг. Сначала устно, потом написала письмо, в котором предупредила, что отказываюсь оплачивать допуслуги, пока со мной не заключат договор и не разъяснят формирование тарифов. Мои просьбы проигнорировали и только 23 сентября в мой почтовый ящик вбросили договор на участие в расходах общего имущества и пользования дополнительными и прочими услугами. Из договора не понятно, какие услуги входят в дополнительные, какие — в прочие, что входит во взносы и по каким тарифам эти услуги будут считаться, — рассказывает Наталия Даниловская, жительница одного из домов и член ревизионной комиссии ТС.

Получить от председателя информацию о финансово-хозяйственной деятельность ТС за этот год Наталья и другие ревизоры пока не могут: по закону, проверка должна проводиться ежегодно до 31 марта года, следующего за отчетным.

— Я как собственник не против оплачивать допуслуги, но подписав договор в таком виде я буду вынуждена оплачивать те суммы, которые мне выставят без моего согласия.

С просьбой проверить, не противоречит ли предложенный жильцам договор Жилищному кодексу и могут ли начислять взносы без утверждения их общим собранием, Наталья обратилась в Минский районный исполнительный комитет. В ответе от заместителя председателя райисполкома Владимира Юргевича было сказано, что «дополнительные жилищно-коммунальные услуги могут быть оказаны гражданину-плательщику жилищно-коммунальных услуг и оплачены им только после заключения соответствующих договоров на оказание каждой дополнительной услуги».

«Согласно статье 215 Жилищного кодекса Республики Беларусь установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников относится к исключительной компетенции общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников. Размер, состав и порядок внесения взносов определяются уставом ТС», — говорилось в ответе.

Также в ответе было указано. что Наталия может обжаловать решение в Минском облисполкоме, что женщина и сделала. Там ей ответили практически то же самое, добавив, что «споры, сложившиеся между членами организации застройщиков и его правлением, имеют гражданско-правовой характер и рассматриваются в судебном порядке».

Председатель ТС: «Не допуслуги, а расходы на эксплуатацию»

Председатель правления товарищества собственников жилого комплекса «Уручский» объясняет: за дополнительные услуги жильцы сейчас не платят — им приходят счета на оплату расходов по эксплуатации общего имущества, оплачивать которые, согласно Жилищному кодексу и уставу ТС, обязаны все участники совместного домовладения пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество.

— Есть постановление Совета Министров (от 27.01.2009 № 99 — Прим. TUT.BY), где определяется перечень дополнительных услуг. В этом списке действительно есть установка и техническое обслуживание домофонных систем. Но нужно четко разграничивать в каждом конкретном случае, что является дополнительной услугой, а что — эксплуатацией общего имущества. Например, когда после введения дома в эксплуатацию жильцы на общем собрании решили поставить домофон — это можно назвать дополнительной услугой, для оплаты которой необходимо заключать договор. Когда инженерная система в виде домофонной двери была запроектирована и введена в эксплуатацию со сдачей объекта, то эта система ничем не отличается от теплоснабжения, водоснабжения и т.д. Домофон установлен за счет каждого дольщика в этом товариществе собственников — и он является совместным общим имущества, нести расходы по содержанию которого обязаны все члены товарищества.

Услуги, которые обозначены как «дополнительные» (например, содержание придомовой территории) приходят в основной жировке, что, как говорит председатель товарищества, не противоречит утвержденной законом форме счетов-извещений. Членский взнос, обслуживание домофона, услуги ЕРИП и эксплуатационные расходы также, по словам председателя, не являются дополнительными.

— Почти в каждом товарищества есть эксплуатационные расходы, которые понесло товарищество сверх установленных норм. Например, сюда входят убытки по электроэнергии на освещение подъездов. Скажем, подъезды «насветили» на 100 рублей, а по государственному тарифу, который рассчитывается в зависимости от количества зарегистрированных в квартире человек, вышло только 50 рублей. Получается, что остальные 50 рублей — это убытки ТС, которые покрываются членами товарищества. Кроме того, в процессе своей деятельности ТС проводит различные ремонтные работы по содержанию общего имущества, которые также оплачиваются из эксплуатационных расходов.

О договорах, которые с сентября начали получать жильцы, председатель рассказывает, что документ должен был заключен со всеми членами товарищества после приобретения квартиры. Однако до того, как жировки можно было предоставлять в «свободной форме», необходимости в таких договорах не возникало:

— Этот договор заключается один раз — до тех пор, пока человек владеет собственностью. Так как люди в течение последних лет получали жировки, в которых входило все: и членские взносы, и эксплуатационные расходы — у людей не возникало вопросов, платить или нет. Когда законодательство потребовало разделить услуги, некоторые собственники решили, что могут какие-то расходы не оплачивать. Появилось большое количество должников. С похожей проблемой столкнулись многие товарищества по всей стране.

Пункт о возмещении затрат по факту, который больше всего возмутил жильцов, председатель объясняет тем, что прошлое правление не передало необходимую документацию — ему и новому бухгалтеру необходимо было время, чтобы ее восстановить и составить смету. В будущем, утверждает председатель, все расходы будут утверждаться общим собранием собственников.

— В товариществах периодически случается следующее: предыдущим правлением не был составлен отчет, не была передана бухгалтерия — и не было возможности составить смету, которые надо было бы утвердить на общем собрании собственников. Приходит новое правление, а данных для анализа и составления сметы нет, но товарищество не может прекратить всю свою финансово-хозяйственную деятельность. По мере работы восстанавливается бухгалтерия, пишутся планы — складывается какая-то финансовая картина. Это не только наша проблема — куча таких товарищество, где дела должным образом не передаются. В этот период товарищество работает с расходами по факту. Для того, чтобы восстановить делопроизводство нам понадобилось девять месяцев. На следующий год будет составляться смета и собираться общее собрание жильцов.

По поводу отключения домофонов «недовольным» жильцам председатель говорит, что произошел общий сбой в работе домофонной системы. После которого было принято решение восстановить ее работу только тем жильцам, у кого не было задолженность по оплате расходов по эксплуатации общего имущества.

Юрист: «Любой участник товарищества имеет право отказаться от дополнительных услуг»

К основным услугам ЖКХ относятся техобслуживание, текущий и капитальный ремонт, санитарное содержание вспомогательных помещений жилого дома, горячее и холодное водоснабжение, канализация, газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами. К дополнительным — установка и техобслуживание домофонных систем, видеонаблюдения, содержание вахтеров (консьержей), аренда или замена напольных ковровых покрытий, обустройство и озеленение территории.

— Для оказания дополнительных услуг с каждым собственником нужно заключить договор. Распределение расходов между членами ТС определяется уставом товарищества: делятся ли расходы между всеми собственниками или пропорционально доле в праве общей собственности, равными частями или по количеству проживающих в квартире и т.д. Но в любом случае — любой участник товарищества имеет право отказаться и не оплачивать дополнительные услуги, — объясняет адвокат Минской областной коллегии адвокатов, выпускающий редактор журнала «Юрист в строительстве» Татьяна Цыпурко.

В судебном порядке взыскать стоимость дополнительных услуг с человека, который не подписывал договор и своего согласия на них не давал, невозможно:

— Действительно, может сложиться такая ситуация, когда нельзя ограничить в пользовании «неплательщика» теми допуслугами, за которые заплатили остальные члены ТС. Большинству товариществ собственников такая ситуация кажется несправедливой, но на сегодняшний день однозначного правового решения (чтобы все были довольны) нет. Ранее (до июля 2016 г.) многие товарищества собственников относили расходы по содержанию консьержей, обустройству территории к расходам по содержанию домовладения, которые должны оплачиваться в обязательном порядке. Эти расходы покрывались за счет членских и иных взносов, которые вносились членами товарищества собственников на основании решения общего собрания их членов для дополнительного финансирования работ и мероприятий, утвержденных собранием. Но после того, как законодатель отнес эти услуги (консьержи, обустройство территории и др.) к дополнительным услугам, взимать оплату за эти услуги в обязательном порядке с каждого члена товарищества собственников без заключенного договора стало невозможным.

Что делать, если в ТС выставляют счета к оплате без заключения договора на дополнительные услуги? Адвокат считает, что для начала стоит обратиться напрямую к председателю:

— Уточните в письменном обращении на имя председателя, на каком основании выставляется счет, за какую услугу взимается оплата, как сформирована стоимость услуги, и ключевое — на основании какого нормативно-правового акта с вас взимается оплата за дополнительную услугу при том, что договор на нее с вами не заключали и своего согласия вы не давали. К обращению можете приложить копию жировки или полученного счета для оплаты. После этого вы можете обжаловать действия товарищества собственников в местном исполкоме либо в суде.